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海南地产经济30年的反思

 

发布时间:2019-07-01    字号:【

  “要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”,这是九十年代海南房地产市场炽热时期,淘金者的口头禅。在当时,房价4年时间上涨超过4倍,只要凭图纸就能倒卖十几次,遍地的房地产公司,遍地的楼盘,当时的房地产泡沫就像是醉人的香槟泡泡,所有人都追着赶着,玩着一个叫“击鼓传花”的游戏,没有人认为自己会是最后的那一个。

  然而在1993年,时任国务院总理的朱镕基坚决的击碎了泡沫,这场房地产泡沫曲终人散,留下一地的荒凉,“天涯,海角,烂尾楼”一时间成为海南的“三大景观”。

  风起海南 

  我们常说,站在风口,猪也能飞上天,而当时的海南就迎来了这样的契机。

  海南曾经属于广东省,人均GDP远低于全国平均水平,财政收入更是在广东省垫底,农村人口多,贫困人口更多。

  到了1988年,海南迎来了重大转机,为了促进经济增长以及扩大改革开放,凭借其地理位置,中央找到了“海南”这块实验田,从此,海南岛从广东省脱离,成为了中国最大的经济特区,也成为了全国各地淘金者的“理想国”。

  为了更好的促进海南省的经济发展,早出成绩、大出成绩,政府发布了很多的优惠政策,官员们也将房地产作为发展的重点。尤其是在1992年,邓小平爷爷发表了“南方讲话”,随后提出加快住房改革步伐,海南省特区效应全面释放,海南岛房地产市场开始大爆发。

  狂热的财富神话 

  在海南建省之后,很多有志青年从四面八方来到这个四季常春的海岛,这里成为他们淘金的圣地,像潘石屹和冯仑这样的大佬,当时也在这波人流中。

  当时海南省房价的狂热飙升令人震惊,我们可以从以下几组数字中有所感受:

  海南商品房从1988年的1350元/㎡,到1991年的1400元/㎡,1992年猛涨至5000元/㎡,1993年达到7500元/㎡,两年狂飙4倍,全球罕见,按当时的购买力进行换算到现在,相当于5万/㎡,当时的泡沫有多大一目了然,然而却阻止不了人性的贪欲。

  相伴随的是海南的地价的飙升,仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米,地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩;同年,海口市经济增长率达到了惊人的83%,另一个热点城市三亚经济增长率也达到73.6%,海南全省财政收入的40%来源于房地产业。

  大量资金被投入到房地产上,高峰时期,这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司,平均每300个人一家的概念!

  在巨大的利益诱惑面前,不管是企业还是个人都想分得一杯羹,只要有钱都朝海南跑。炒房的大部分的钱都来自国有银行,精明的开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋,一些房子甚至还停留在设计图纸阶段,就已经被转卖了好几道手,这些房子又被高价抵押给银行,除了银行,国企和民企都参与了这场“击鼓传花”的游戏,数百亿的资金涌入房地产。

  投机性需求一度占到了市场的70%以上,发展到后来,大家胆子更大起来,甚至有一个写字楼项目,倒手了16次,第17个接盘侠才发现,这个写字楼原来还只是个大坑……

  每一个玩家都想在游戏结束前赶快把手中的“花”传给下一个人。只是,不是每个人都有好运气。 

   一地鸡毛 

  在巨大的暴利面前,房地产吞噬了巨量资金,根本没人愿意也没钱去搞实业,能贷到款的企业的资金也都流入房地产,眼瞅着房地产就要摧毁还处于萌芽期的制造业。

  面对着唾手可得的暴利,各利益集团以及地方政府都很舒服,要想刺破这炫目的泡沫,需要极大的勇气以及担当,阻力十分巨大,然而时任国务院副总理的朱镕基,坚持要去做。

  1993年6月23日,朱镕基总理发表讲话,宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。国务院***国16条,控制信贷、提高利率、回收违章拆借等措施,招招致命。银根全面紧缩,一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪,200多亿资金一夜之间从海南撤离。

  由杠杆资金撑起来的楼市泡沫,来得快去得也快。当时有接近1.3万家房地产公司破产,数千家公司携款潜逃。最后,留下的是600多栋烂尾楼,18000多公顷的闲置土地,以及占全国10%的库存量……天涯、海角、烂尾楼成了海南“新三景”。

  当时更严重的情况是银行也发生了金融性风险,当地的农信社坏账爆发,几乎陷入连锁倒闭的困境。不得已,海南发展银行受命兼并了这些银行,本来海南发展银行自身也受坏账冲击,这下子更是加重了负担,最后央行不得不宣告将其关闭。时至今日,这仍然是新中国唯一一家倒闭的银行。

  从1999年开始,海南省用了整整七年的时间,处置积压房地产的工作才基本结束。资金终于从房地产中回流到实体经济,中国经济成功实现“软着陆”。

  反思 

  就像之前所说的,往事并不如烟,时代变迁人性不变,不同的国家、不同的阶层、不同的时代,在所有的不同之中,人性往往是共通的,而所有房地产危机的爆发,背后都是人性的贪婪与恐慌。

  每一次房地产泡沫的产生,都不是哪一方的谋划,而是集体的狂欢。市场里没有多少聪明人。狂热中,每个人对自己的掌控能力也更为自信,但其实大多是傻子在博傻。泡沫往往都是在泡沫破裂之后才知道。

  而我们要做的就是在一次次的危机中进行反思,但是人性往往很难去克服,而规则确容易去遵守,因此,政府如何制定切实有效的规则以及措施抑制房地产大泡沫,就显得尤其重要。

 

                                                                                来源:格上财富

 
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